Раздел приватизированной квартиры между супругами при разводе

Что такое приватизации?

Приватизация – это передача государственного или муниципального недвижимого имущества в личную собственность гражданина на свободных условиях. На практике суть приватизации заключается в том, что гражданин, проживающий в доме или квартире, в силу договора, заключенного с государством, может получить его для себя абсолютно бесплатно. Не все граждане страны могут воспользоваться этим правом.

Право приватизации не может быть осуществлено более одного раза. Переход права собственности может происходить как на гражданина, проживающего в конкретной квартире, так и на всю семью. Тогда каждому будет назначена своя доля. Все зависит от количества участников сделки. Кроме того, если супруги состоят в браке и один из них не желает участвовать в процедуре приватизации и уплате налога, он может от этого отказаться. Но тогда он не имеет права претендовать на это жилье после развода.

То есть приватизация — достаточно выгодное предложение, но чтобы им воспользоваться, раньше нужно было заселиться в государственную квартиру в рамках социальной программы. Проживая там без приватизации, вы не имеете права на это имущество и не можете им распоряжаться. Поэтому многие семьи, не задумываясь, приватизируют квартиру и, принимая решение о разводе, задаются вопросом, как это имущество делится по закону?

Два слова о приватизации

Если В СЛУЧАЕ ПРИВАТИЗАЦИИ компании государственного фонда недвижимости и коммерческой недвижимости все очевидно: государство получает от такой продажи триллионы рублей, то с недвижимостью в недвижимости все немного сложнее. Здесь передача недвижимости в собственность происходит «за копейки», по цене во много раз ниже рыночной, а то и вовсе бесплатно.

В этом случае интерес государства заключается в следующем: граждане становятся реальными собственниками жилья, на них перекладывается ответственность за содержание имущества и налоговое бремя, что до момента приватизации было головной болью РФ или муниципалитета, Именно поэтому Жилфонд так охотно расстается с указанным имуществом.

Право приватизации жилых помещений сохраняется за нанимателями, проживающими в них по договорам социального найма.

Недвижимость сдается в пользование под заказ, количество квадратных метров определяется количеством и «качеством» жильцов.

«Качество» означает наличие у граждан несовершеннолетних детей, инвалидности, статуса ветерана войны или труда, а также наличие иных льгот и/или привилегий.

ПРЕИМУЩЕСТВОМ НА ПРИВАТИЗАЦИЯ жилого помещения обладают все граждане, имеющие право на его пользование и/или проживание в нем. Проживающими считаются лица, с которыми заключен договор, а также их несовершеннолетние дети.

Что касается раздела недвижимого имущества между несовершеннолетними членами семьи, то это самостоятельная тема, требующая детального изучения и рассмотрения в отдельной публикации.

В данном случае постараемся максимально подробно раскрыть тему раздела приватизированной квартиры. Оговоримся, что законодатель обеспечил права несовершеннолетних вне зависимости от того, прописывают ли их родители приватизируемые квадратные метры или указывают в договоре.

Если малолетние дети не будут включены в список собственников, это будет являться прямым нарушением их законных интересов и по достижении ими совершеннолетия потомки смогут оспорить этот договор, реализуя права на жилье, предоставляемые Конституция.

С наступлением негативных последствий пострадают и добросовестные покупатели квартир, не подозревавшие о нарушении прав ребенка, совершенном много лет назад.

Приватизация предполагает передачу федеральной или муниципальной собственности в частную собственность; Для регистрации права собственности можно использовать один из следующих вариантов:

• в общей собственности всех жильцов (работодатели с общественным заказом);
• во владении одного из членов семьи, а остальные должны будут написать отказ от права приватизации в пользу указанного лица.

именно от этого решения будет зависеть возможность дальнейшего раздела приватизированной квартиры в случае развода, а также в других случаях.

Не стоит отказываться от приватизации в пользу одного из членов семьи, это станет препятствием в случае необходимости раздела приватизируемой квартиры.

Те, кто откажется от приватизации, навсегда откажутся от своих прав на спорное имущество.

Какие права дает приватизация?

После развода, когда раздел приватизированной квартиры уже произошел, собственники могут распоряжаться каждой своей долей по своему усмотрению: продавать, обменивать, дарить, сдавать в аренду и так далее. Не следует просто забывать, что каждая сделка должна быть согласована со всеми домовладельцами и их правом преимущественной покупки при продаже.

Для супруга, не участвовавшего в приватизации, суд может установить право на временное или бессрочное проживание в квартире в зависимости от обстоятельств приватизации.

Некоторые факты Суд может разрешить бывшему члену семьи какое-то время проживать в приватизированном жилье, однако, если он не в состоянии проживать и пользоваться другим жильем.

Если суд признал приватизированную квартиру единоличной собственностью одного из супругов без оговорок, это решение автоматически лишает второго супруга права проживания и пользования этим жильем.

Чтобы разделить приватизированную квартиру в случае развода на условиях, устраивающих обоих супругов, не стоит пренебрегать подготовкой брачного договора или добровольного соглашения о разделе имущества. В противном случае судебный процесс может затянуться и утомить надолго, и без помощи хороших юристов не обойтись.

Когда поделить можно?

В природе существует только стопроцентный случай, когда супруги, решившие развестись, смогут без проблем разделить приватизированное имущество (квартиру). Это тот случай, когда в приватизации участвовали оба супруга и каждый из них имеет права на это жилье.

В случае развода достаточно будет определить доли каждого из супругов в приватизированной квартире, после чего можно смело проводить процедуру раздела долевой собственности при разводе .

Если в приватизации участвовали и дети разведенной пары, то супруги не будут иметь никаких прав на свои доли в квартире, они не будут подлежать разделу, но останутся в собственности детей.

Супруг, не участвовавший в приватизации, не будет иметь права на долю квартиры в случае раздела имущества.

Раздел приватизированной квартиры при разводе даже для одного из супругов возможен также в случае заключения брачного договора или соглашения о разделе имущества после развода по обоюдному согласию. Мы расскажем об этом ниже.

Оспорить раздел приватизированной квартиры одним из супругов можно в судебном порядке. Для этого необходимо доказать, что за период совместного проживания в данной квартире был сделан дорогостоящий ремонт или перепланировка, из-за чего ее стоимость увеличилась. Если есть возможность доказать это в суде, то есть возможность перевода этой квартиры в ранг совместно нажитого имущества и получения ее раздела на равные доли.

Другой вариант – продать приватизированное жилье и купить другое. Тогда это будет уже совместное имущество супругов, нажитое в законном браке, а в случае развода оно будет разделено пополам. Неважно, один из них владеет недвижимостью или оба.

Когда раздел имущества невозможен?

Если один из супругов до или во время брака получил имущество на свое имя в силу свободной сделки, это имущество считается их личным имуществом, а значит, не подлежит разделу (ст. 36 СК РФ). По прописанному закону, если вы приватизировали квартиру самостоятельно, вне зависимости от того, когда это произошло – до брака или во время уже зарегистрированной семьи, ни дети, ни второй супруг после развода не вправе претендовать на долю этого жилья.

Единственное право, которое приобретает второй супруг, не участвовавший в процедуре приватизации, – это полноценное бесплатное проживание в этой квартире после развода, пока он не найдет себе новое жилье. Это условие сохраняется даже при наличии у второго супруга прописки в этой квартире, особенно если общие дети, зарегистрированные по этому адресу, проживают вместе.

Проблема этого состояния (дальнейшее совместное проживание семьи, даже после официально принятого решения о разводе супругов) накладывает ограничения на возможность совершения каких-либо юридических действий с квартирой: продать, обменять, переписать. Это создает некоторые трудности и неудобства. Но, несмотря на это, законодательная партия ничего против не имеет и не может принудительно выселить из квартиры других членов семьи, если они ранее отказались от участия в оформлении приватизационных прав, но при этом прописаны в квартире.

Разделу не подлежит

Если квартира была приватизирована одним из супругов еще до законного брака, а другой просто переехал после заключения брака, разделить ее при разводе не получится. Он останется личным имуществом супруга, участвовавшего в приватизации.

Максимум, что сделает суд, — это определит срок, в течение которого супруг, не участвовавший в приватизации, сможет проживать в этой квартире до появления возможности переехать на другое место жительства. Здесь есть два условия: он официально прописан в этой квартире и не имеет другого жилья. Важным фактором, влияющим на решение суда, может стать наличие у супругов общих детей.

Даже если квартира была приватизирована супругом в период семейной жизни и остальные члены семьи отказались от участия в приватизации в его пользу, она будет являться личной собственностью этого супруга. Ни жена (муж), ни дети не смогут претендовать на него в случае развода.

Закон адресован членам семьи, добровольно отказавшимся от приватизации: они имеют право жить в такой квартире сколько захотят, но собственниками они не будут. Поэтому они не смогут продавать, обменивать или предпринимать какие-либо другие юридические действия. Это создает определенные трудности как для домовладельца, так и для членов его семьи. Первый не сможет продать эту квартиру, так как у супруга есть законные основания для проживания в ней, а второй не сможет распоряжаться ею, а только использовать как крышу над головой.

Как распределяются доли?

Доли распределяются в зависимости от того, участвовал ли конкретный член семьи в приватизационной операции. Если супруги организовали квартиру во время брака на двоих, то после развода она будет поделена поровну. Они могут продать квартиру или обменять ее, так что каждый делает свое дело. Если действия различны, то право собственности делится в соответствии с действиями, указанными в договоре. Важным моментом является наличие детей, за которыми также закреплены доли собственности. Если дети остаются жить с одним из родителей, то их доля суммируется, поэтому она будет больше, чем у другого, поэтому по общему правилу квартира остается у них, а второму супругу выплачиваются компенсационные деньги или иного имущественного эквивалента, исчисленного на эту долю.

Если квартира приватизирована в период брака?

МОЖЕТ БЫТЬ, что даже квартира, уже приватизированная в браке, разделу не подлежит. Это происходит, когда приватизационные права возникли у супруга до брака в силу договора социального найма и проживания. Имущество будет оформлено на одного из супругов, а другой не сможет претендовать на него ни при каких обстоятельствах.

Если «покопаться» в нашем законодательстве, то можно «накопать» пару вариантов раздела личной приватизированной квартиры»:

1. Например, использование такого инструмента, как брачный договор, согласно которому супруги вправе самостоятельно определять порядок пользования и порядок распределения прав на недвижимое имущество, в котором не является исключением приватизированная одним из них квартира.
2. Обращайтесь в суд с иском о разделе имущества. Сложно представить аргументы, которые убедили суд признать такую ​​квартиру общей собственностью, а потому практика отворачивается от смельчаков. Стоит помнить, что при подаче заявки процент отказов приближается к сотне.
3. Выделение доли или требование о компенсации. Если квартира принадлежит одному, но за время супружеской жизни были сделаны огромные вложения в виде дорогостоящего ремонта, реконструкции, перепланировки, покупки предметов интерьера, техники или мебели (встроенной), есть шансы получить долю в одном комната такая. Однако в большинстве случаев вам придется согласиться на денежную компенсацию, пропорциональную сделанным инвестициям, которые в этом случае еще предстоит доказать.

При заключении брака, рождении детей и в других случаях, предусмотренных законом, члены семьи могут приобретать право пользования жилым помещением своих родственников.

В случае расторжения брака эти права автоматически прекращаются или сохраняются до тех пор, пока они не будут оспорены в суде собственником квартиры.

Как поделить «совместно приватизированную» квартиру?

ПРИ НАЛИЧИИ ПРАВА ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ, как с определенными квотами, так и без таковых, право собственности имеют все члены семьи, участвовавшие в приватизации. Следовательно, такое имущество не относится к категории совместно нажитого в браке и подлежит разделу в отдельном случае.

В лучшем случае доли собственников закреплены в процессе приватизации и делить ничего не надо, кроме как тратить время и деньги на судебные тяжбы.

В противном случае встанет вопрос, нельзя ли разделить жилплощадь. При разводе супруга или серьезном конфликте между членами семьи о совместном проживании не может быть и речи. Возникает вопрос о натурном делении мест общего пользования и определении порядка их использования.

Этот раздел рекомендуется, если все собственники желают жить в этом районе без взаимопонимания, или в случаях, когда необходимо продать долю жилого дома. Споры часто возникают по поводу определения размера коммунальных и налоговых платежей для каждого из собственников и касаются не только раздела счетов, но и раздела квадратных метров.

маловероятно, что вы сможете просто продать свою долю в обычном праве; на практике найти добросовестного покупателя на такой товар сложно. Однако если приватизируемую квартиру разделить на несколько отдельных комнат и определить порядок их использования, найти покупателя на комнату можно.

Раздел квартиры, приватизированной по закону

НА ПЕРВЫЙ ВЗГЛЯД РАЗДЕЛ ЧАСТНОЙ КВАРТИРЫ — не сложное мероприятие, обычное имущество, только приобретенное не путем продажи или дарения, а путем приватизации за безвозмездную или символическую плату.

Главную опасность таит в себе несоблюдение законности процедуры приватизации, которая по своему характеру является достаточно сложной и комплексной, включающей множество переменных: от правовых основ предоставления федерального или муниципального жилья на условиях социального найма, заканчивая процесс безвозмездного приобретения имущества гражданами.

Какие «подводные камни» могут скрывать супруги при разделе приватизированной квартиры в случае развода? В первую очередь следует помнить о главном риске такой сделки — ее отзывности.

Условия признания операции недействительной вытекают из приватизации, совершенной с нарушением действующего законодательства и не учитывающей интересы заявителя, вынужденного обратиться в суд.

В последнее время широко распространена практика оспаривания приватизации детьми после достижения ими совершеннолетия.

Суды защищают права несовершеннолетних, чьи права были нарушены при приватизации.

Кроме того, основаниями для признания операции недействительной может быть не только готовность ребенка отсудить у родителей долю квартиры, но и умышленное ухудшение жилищных условий, к которому часто прибегают наниматели для увеличения жилплощади, предоставляемой за счет квартиры гос., с возможностью последующей приватизации.

Однако рассматриваемая проблема содержит много теории и противоречивой судебной практики, как и в любом спорном вопросе о защите или оспаривании прав на недвижимое имущество.

Для начала решим задачу: — Как правильно разделить приватизированную квартиру и когда это лучше сделать — до или после развода?

Раздел по соглашению и брачному контракту

Не все супруги решатся взять у бывшей жены (мужа) и часто у детей единственное жилье, даже если оно приватизировано только для него и является его личной собственностью.

Порядок такого раздела может быть определен в брачном договоре или соглашении о разделе имущества. Эти документы могут быть составлены во время брака или уже на стадии развода. Брачный договор можно заключить и до брака, но он вступит в силу только после того, как в паспорт будет поставлен штамп о регистрации.

В этих документах по взаимному согласию супруги смогут указать порядок раздела всего своего имущества (как личного, так и общего), в том числе приватизированного жилья. Вам останется только указать размер долей, на которые будет претендовать каждый из супругов в случае развода. А также не лишним будет заверить эти документы, чтобы в дальнейшем у супругов не возникло непредвиденных ситуаций при разделе имущества. Ведь закон на стороне члена семьи, участвовавшего в приватизации.

А зарегистрировать закрепленные за Росреестром доли супруги смогут только нотариально.

Раздел в суде

можно ли разделить приватизированное жилье двумя супругами одновременно? Ответ на этот вопрос зависит от того, признает ли суд такую ​​квартиру общей собственностью. Суды разных регионов рассматривают такие дела по-разному.

Есть 2 основные позиции:

1. Такая квартира признается не общей, а долевой собственностью: в этом случае после развода каждый получит свою долю независимо от этих долей при разделе остального имущества.
2. Квартира признана общим достоянием. В этом случае предполагается, что доли равны, но судья вправе увеличить долю одного из супругов при наличии особых обстоятельств (например, наличие малолетних детей и необходимость их содержания с низким доход родителей).

В последнем случае судья также вправе закрепить квартиру за одним из супругов с обязательством выплаты второму компенсации пропорционально утраченной доле.

Важно! Учитывая специфику такого жилья, как квартира, его натурный раздел практически невозможен. Исключение составляют большие квартиры, которыми могут пользоваться совместно два бывших супруга после соответствующей перепланировки.

именно натуральный раздел приватизированной квартиры становится основным способом раздела, осуществляемого в судебном порядке. Закон не предусматривает иных оснований для раздела супругов в судебном порядке по делу о приватизированной недвижимости.

Приватизация на детей

Как делится приватизированная квартира в случае развода, когда в приватизации участвовали дети? Она никак не делится, если приватизирована только для детей. Это их собственность и только они имеют все права распоряжаться ею.

Если в приватизации участвовали оба супруга (один или оба) и их дети, детские доли также остаются неприкосновенными. Да и по закону им положены доли определенного размера, а остальные квадратные метры будут поделены между супругами.

Если супруг-собственник собирается обменять или продать приватизированную квартиру, это можно сделать без нотариального согласия другого супруга. Выручку от сделки, может определить по своему усмотрению.

Процедура раздела приватизированной квартиры после развода в натуре

Типичная ситуация: ½ доли, принадлежащие обоим супругам на законных основаниях, становятся предметом судебного спора о фактическом разделе в натуре. К сожалению, такая операция применима не ко всем объектам недвижимости, но теоретически она все же возможна.

Основной причиной таких споров является нежелание каждого из совладельцев приватизированной квартиры расставаться со своей долей, либо финансовое положение, исключающее приобретение жилья в будущем.

В итоге бывшие супруги вынуждены делить квартиру в натуре через суд, чтобы хоть как-то использовать эту жилплощадь.

Кроме того, разделу может быть подвергнут и обычный индивидуальный жилой дом на 2-4 собственника, который имеет не статус кондоминиума, а по документам подписки с отдельными квартирами на каждого собственника. Раздел приватизированного жилья мужа и жены в этом случае будет также разделом приватизированной квартиры в натуре.

Исковое заявление

Заявление о разделе приватизированной квартиры оформляется по общим требованиям ст. 131-132 ГПК РФ. Закон не устанавливает индивидуальных особенностей для данной категории дел, поэтому требования к содержанию заявления согласно ст. 131 ГПК РФ и доступной информации должен быть опытный юрист.

В частности, в жалобе должны быть указаны:

• имена всех участников дела — от суда до сторон. Указываются ФИО, юридический адрес и прописка.
• указаниям подлежат и третьи лица: это могут быть другие сособственники или соседи;
• описание сути спора: когда был заключен брак, когда он был расторгнут, когда была приватизирована квартира и так далее;
• суть требований истца к ответчику, какие права и как они нарушены;
• обоснование необходимости раздела в натуре, вариантов раздела;
• ходатайствовать перед судом о разделе приватизированной квартиры;
• личная подпись и дата подписания документа.

Доказательства в заявлении уточняются с учетом индивидуальности каждого спора. Не думайте, что процедура рассмотрения жалобы будет легкой и непринужденной: эта категория дел практически «слишком сложна» для тех, кто не имеет юридических знаний.

Заявление подается в суд по месту разделяемого жилого помещения и независимо от того, прописан ли ответчик в приватизируемой квартире. Споры о разделе недвижимости обязательно будут рассматриваться районным судом.

Куда подавать?

Споры о правах на недвижимое имущество, в том числе о его разделе, будут рассматриваться районными судами (граждан.

Жалоба подается по месту фактического нахождения имущества – приватизируемой квартиры, подлежащей разделу.

Если жалоба объединена с другими вопросами, касающимися раздела собственности, это не приведет к изменению юрисдикции.

Расходы

Основная статья расходов уйдет на составление жалобного заявления, юридическую помощь специалистов и проведение судебно-медицинской экспертизы для определения варианта раздела в натуре.

В отличие от требований о признании имущества налог будет исчисляться по правилам нематериальных требований. В данном случае это будет 300 руб.

Ведь истец в результате раздела в натуре ничего дополнительно не зарабатывает, суд лишь определяет порядок пользования и распоряжения жильем. Поэтому такие претензии не подлежат оценке.

Пример. Актер попросил разделить приватизированную квартиру с бывшей женой. На составление жалобы потратили 5000 рублей, еще 15000 ушло на рассмотрение. Сумма налога составила 300 рублей. В последующем расходы на экспертизу были разделены между сторонами поровну, и в общей сложности раздел истца приватизированной квартиры в судебном порядке обошелся в 12 800 рублей.

Приведём пример из жизни, вот вопрос с нашего форума:

ДИАНА Спрашивает:

— Не могли бы вы привести пример апелляционной жалобы в суд на раздел квартиры?

Ситуация следующая: мы с мужем развелись два года назад, забрали некоторое имущество — телевизоры, диваны и т.д. Была квартира в совместной собственности. Муж постоянно боится продать свою долю черным бандитам или агентам по недвижимости.

Я хотел бы поделиться и продать и забыть об этой головной боли.

ЮРИСТ ВЛАДИМИР КОВАЛЕВСКИЙ ОТВЕЧАЕТ НА ВОПРОС:

— Диана, до свидания. Образец жалобы на раздел квартиры вы можете найти в ЭТОЙ статье.

Что же касается самой ситуации, то мой настоятельный совет: не поддавайтесь на провокации. Скорее всего, муж заинтересован в приобретении вашей доли и никому не продаст свою долю. Поэтому используйте «бытовой шантаж», чтобы заставить вас продать свою долю, но по минимальной цене.

Что касается раздела квартиры, что вы имеете в виду? Насколько я понимаю, ваши действия уже определены. Если мы говорим о натуральном отборе, то это уже другой разговор, но и более сложная процедура.

Этот процесс может быть инициирован одновременно с переговорами бывшего мужа о выкупе вашей доли, но по НОРМАЛЬНОЙ цене.